Як правильно орендувати квартиру?

Не дивлячись на те, що для більшості відповідь на питання «як правильно зняти квартиру?» може здатися простою і очевидною, до процедури оренди житла і складання договору оренди варто ставитися серйозно. 

В іншому випадку орендар може виявитися в дуже неприємній ситуації, без грошей і квартири.

Про те, як правильно зняти квартиру, що потрібно знати при зніманні квартири на тривалий термін про правила оренди житла у першій частині даної статті.

Чи обов'язковий ріелтор?

Часто доводиться чути питання: «Чи обов'язково звертатися до ріелтора для оренди квартири?». Відповідь на це питання - ні. Жоден закон чи підзаконний акт не зобов'язує особу наймати ріелтора для того, щоб орендувати житло. Тобто, можна самому знайти собі квартиру, наприклад, на різних інтернет-дошках з оголошеннями і без посередників підписати договір оренди з власником.

Але користуючись послугами ріелтора, Ви частково знімаєте з себе обов'язки з перевірки квартири. Як правило, перевіркою квартири, а також всіх необхідних документів займаються ріелтори, але потенційному орендарю бажано уточнити у найнятого посередника, чи входить до переліку його послуг перевірка правовстановлюючих документів на квартиру.

Правила оренди квартири

Згідно ст. 815 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦКУ) наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, а також забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

При складанні договору оренди, орендар зобов'язаний вказати в такому договорі особи, які будуть проживати з ним (ст. 816 ЦКУ). Але, якщо термін оренди квартири менше одного року, то вказувати таких співмешканців не обов'язково (ст. 821 ЦКУ).

Відносно оплати оренди житла, то розмір і порядок такої плати обов'язково вказується в договорі оренди. Якщо в договорі не зазначено термін оплати, то орендар зобов'язується оплачувати оренду щомісяця. Також не допускається одностороння зміна розміру орендної плати, якщо інше не передбачено договором (ст. 820 ЦКУ). Тому питання зміни орендної плати повинно чітко бути врегульовано в договорі.

Обов'язки щодо ремонту житла розподілені наступним чином:

поточний ремонт зобов'язаний здійснювати орендар, а капітальний - орендодавець, якщо інше не передбачено договором (ст. 819 ЦКУ).

Наймач має переважне право на укладення договору оренди житла на новий строк у разі закінчення терміну оренди (ст. 822 ЦКУ).

Навіть, якщо орендодавець на сто відсотків довіряє своєму наймачеві, завжди є ризик пошкодження майна або самої квартири. Для зменшення таких ризиків орендодавцю варто застрахувати квартиру від пошкоджень майна, або, наприклад, від затоплення сусідів. Вартість такої страховки, в середньому, стартує від 100 гривень в рік. Але страхову компанію обов'язково необхідно повідомити про те, що квартира здається в оренду.

До побажання наймача прописатися в квартирі варто поставитися обережно. По-перше, поняття «прописка» давно вже втратило актуальність, оскільки в законодавстві України існує поняття «місце реєстрації». Місце реєстрації не дає жодного права власності на житло.

Але при реєстрації молодої сімейної пари, вони мають право без згоди орендодавця «прописати» в квартирі свою малолітню дитину. У такому випадку, якщо орендодавець побажає продати таку квартиру, то доведеться отримувати дозвіл на відчуження житла від органів опіки.

Важливим аспектом оренди квартири є порядок розірвання договору оренди та наступні правові наслідки. Правовим наслідком розірвання договору оренди житла є виселення наймача.

Згідно ч. 1 ст. 825 ЦКУ наймач має право в будь-який момент розірвати договір оренди, але за умови, якщо він попередить про це орендодавця за 3 місяці до виселення. Якщо ж орендар без попередження орендодавця звільнить квартиру, то останній має право вимагати компенсувати плату за проживання в квартирі за 3 місяці. Але вимагати таку виплату орендодавець має право, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Також договір може бути розірваний якщо квартира стала непридатною для проживання.

У свою чергу, орендодавець має право вимагати суд розірвати договір оренди в разі якщо:

• Наймач не оплачується орендні платежі протягом останніх 6 місяців. А при короткостроковій оренді (до 1 року) - при несплаті більше двох разів.

• Майно в квартирі, або сама квартира була зіпсована наймачем, або особами, з якими він проживає.

Не в судовому порядку орендодавець може розірвати договір оренди в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця і членів його сім'ї (ч. 3 ст. 825 ЦКУ).

Орендар повинен бути попереджений про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач використовує квартиру не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо ж такі порушення не будуть усунуті, то власник квартири може вимагати розірвати договір оренди.

Але бувають випадки, коли сторони мирно домовилися і хочуть швидко розірвати такий договір. В такому випадку, сторонам варто укласти додаткову угоду, якою вони можуть достроково розірвати договір оренди. У такій угоді необхідно передбачити пункт, яким сторони домовилися, що не мають один до одного претензій.

У договорі можна передбачити інший порядок розірвання договору. Наприклад, додати пункт, за яким орендодавець має право вимагати розірвати договір оренди «без пояснення причин», попередньо попередивши наймача за тиждень (або за інший період).

Якщо орендар відмовляється покидати квартиру, є як мінімум два способи вирішити цю проблему:

• звернутися до суду;

• звернутися в поліцію.

Від дня подачі позову в суд, до дня отримання рішення суду може пройти кілька місяців, або більше. Тому ефективніше буде спочатку звернутися в поліцію. Швидше за все недобросовісний наймач, побачивши наряд поліції, вирішить все-таки звільнити квартиру.

За матеріалами

Дякуємо Вам за увагу до публікацій нашого блогу! Долучайтесь до нас у соціальних мережах! Будемо щасливі бачити Вас також серед постійних читачів (сайдбар членів блогу ліворуч).